综合以上问题，由于我区处于杭州城市开发边界外，新增建设用地规模有限，加上目前我区已面临库存耕地占补平衡指标超负荷、后备资源严重不足、异地调剂无市场潜力的局面，难以完成上级下达的耕地占补平衡落实任务，难以完成重大项目供地任务。另外，盘活存量土地资源已成为保障我区发展用地需求的一笔宝贵财富，低效用地再开发有关项目还大有文章可做。
五、“十四五”期间土地利用供需平衡研究
(一)新增建设用地规模预测
根据最新国土空间规划分类中把建设用地分为城乡建设用地、区域基础设施用地和其他建设用地三类。按照土地分类把城乡建设用地和其他建设用地分解成各个小类，根据社会经济发展需求和区域发展目标进行相关预测。
近年来，余杭区经济发展形势良好、增速迅猛，建设用地需求旺盛。预计未来一段时间内，余杭区经济社会发展将持续向好，建设用地需求依然旺盛。为合理测算新增建设用地规模，从余杭实际出发，采用四类方法进行建设用地规模预测。
1.基于人口的建设用地总规模预测
根据第七次全国人口普查数据统计，余杭区常住人口总量达到122.67万人，占全市总人口的10.28%，为杭州市第三大人口集聚区，与第六次全国人口普查的58.19万人相比，余杭区10年内常住人口共增加64.48万人，全市17.98%的新增人口集聚余杭，全区人口占全市总人口比重提升3.59个百分点;常住人口总量增长110.81%，年均增长率为7.74%，增速排名全市第一。
衔接《余杭区人口发展“十四五”规划》得出，“十四五”期间，我区人口总量预测主要基于两方面考虑，一方面是基于国际人口预测模型、趋势递推模型、线性因子回归模型，设立相关指标、增速、权重、参数等方法估计余杭区未来人口总量，另一方面是综合考虑未来余杭区重大事件、环境、战略等因素，在硬性方法预测结果基础上予以修正。主要考虑因素有数字经济强劲发展带动作用、杭州西站建成后枢纽吸引能力、重大创新平台布局等，预计到2025年，在低、中、高三种增速方案下，常住人口总量分别为160万人、175万人、200万人。另一方面，从杭州市2025年1350万常住人口目标来估计，基于余杭强劲发展态势，预计2025年余杭区常住人口占全市总人口比例将突破13%，达到175万人左右。综上，以中方案为准，余杭区“十四五”期间常住人口年均增速为7.43%，户籍人口增速为5.84%。预计未来流入人口以青壮年劳动力为主，人口规模占全市比重位居各区县前列，人口吸引力强劲、高素质人口加速集聚态势将不断持续，全市新增人口第一大承载地的地位依然巩固。
表5-1余杭区低、中、高增速下人口预测情况表
单位：人
年份 常住人口
低方案 中方案 高方案
2021 1293561 1320758 1352517
2022 1364096 1422058 1491270
2023 1438477 1531128 1644257
2024 1516913 1648564 1812940
2025 1599627 1755440 1998927
图5-1 2021年-2025年余杭区常住人口预测情况
表5-2 余杭区2016-2020年人口及建设用地情况表
时间 人口(万人) 建设用地(公顷) 建设用地(万亩)
2016年 98.46 17890.67 26.84
2017年 104.05 18261.71 27.39
2018年 109.86 18597.29 27.90
2019年 116.18 19868.13 29.80
2020年 122.67 20445.02 30.67
图5-2 余杭区2016-2020年人口及建设用地情况
2020年余杭区现状人均建设用地指标为166.67㎡/人，根据我国规划人均建设用地指标表测算，余杭区规划新增人口人均建设用地面积指标应≤150㎡/人，为响应十四五规划中集约节约用地理念和对现状余杭区人均建设用地指标的综合考虑，规划至2025年余杭区新增人口人均建设用地面积指标为132㎡/人。
表5-3规划人均建设用地面积指标(m²/人)
基本依据 规划新增人口人均建设用地面积指标
现状人均建设用地面积指标 现状城镇化水平
>200 / p=0
>150～≤200 / p≤150
>100～≤150 ≥70% p≤现状水平且 p≤120
<70% p≤现状水平且 p≤140
≤100 / p≤100
备注：现状>200m²的地区，不再新增城乡居民点建设用地，逐步推进减量规划。
根据低、中、高三种增速方案，选择以中方案得出的规划新增人口规模即2025年人口为175万人，2025年人均建设用地指标为132㎡/人，预测到“十四五”期末建设用地总量为：
建设用地=人均建设用地*人口
预测到2025年余杭区建设用地总量为23100公顷(34.65万亩)，得出“十四五”期末余杭区需要新增建设用地2654.98公顷(39825亩)左右。
2.基于经济的建设用地总规模预测
2020年原余杭区gdp总量3051亿元(2019年为2824亿元)，2010-2019年均增长18%;2020年新余杭区gdp总量2282亿元(2019年为2084亿元)，占原余杭区比重为74.8%;根据区经济社会发展程度，衔接《余杭区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，按照趋势推导，取值6.5%为新余杭区的生产总值年增长率，预测至2025年，余杭区年生产总值为3126.54亿元。
表5-4余杭区2016-2020年gdp总量及建设用地情况表
时间 gdp(亿元) 建设用地(公顷) 建设用地(万亩)
2016年 988.134 17890.67 26.84
2017年 1186.591 18261.71 27.39
2018年 1618.715 18597.29 27.90
2019年 1976.814 19868.13 29.80
2020年 2282 20445.02 30.67
备注：2020年新余杭区gdp总量2282亿元(2019年为2084亿元)，占原余杭区比重为74.8%，2016—2019年gdp按照原余杭区比重70%计算。
图5-3 余杭区2016-2020年gdp总量及建设用地情况
作为杭州市创新驱动的重要节点，未来余杭区将会承载更多的经济发展职能与人口居住就业需要。因此，余杭区的建设用地规模预测无法通过简单的gdp测算和单位gdp地耗之间的比值得出。作为已进入稳定可持续发展时期，预计未来仍将持续稳定增长的地区，余杭区的建设用地规模预测需要带入线性回归方程进行测算。