1.常住人口非市民化比例仍然很高。
目前，津南区仍有较多外来人口没有取得本地户籍，一些暂未落户的外来常住人口还未能平等享有城镇基本公共服务。农村产权制度、土地制度等制约仍然存在，城乡一体化的土地市场尚未形成，农村资源未能充分调动，非户籍常住人口市民化任务依然艰巨。
2.交通路网衔接不畅、拥堵依然严重。
对外交通网路联络不畅。津南是环城四区中唯一没有高铁线路经过，且尚无明确高铁建设计划的区(图1-14)。规划高铁站周边高速出入口少，缺少与高快网的连通;高快网络不畅，难以承载大运量交通需求。镇域间通道不足，断头路以及断面较窄形成通行瓶颈;白万公路、津岐公路、月牙河西路(天津大道-吾悦广场)、梨双公路、汉港公路、机场大道连接线等道路承载能力低。境内缺少货运通道，货运通达性不足。
区内交通网络密度低，拥堵问题严重。规划全力打造的绿色生态发展示范区、会展经济功能区、创新发展聚集区等重点区域内外交通不完善，交通设施不足、结构单一，交通便捷性和通达性不足。咸水沽核心区道路密度较低，局部道路高峰小时道路路段交通负荷度大，存在较严重的交通拥堵问题，同时也加剧了拥堵地区的环境污染问题。
3.公共服务资源供给不平衡不充分问题依然存在。
公共服务资源供应能力仍显不足。津南医院、中医医院离三级甲等、二级甲等医院的标准存在较大差距，区域龙头带动作用还不够强。基层医疗机构服务能力不强，影响分级诊疗实施及群众就近就医。区疾控中心基础设施、科室建设、能力建设还不到位，疾病预防控制体系建设存在短板，智慧健康医疗平台应用程度不高，互联网医院建设运行、线上医疗服务等方面存在差距。优质教育资源供不应求，城市幼托、养老、文化、体育等设施也明显不足。
公共服务资源布局不均衡。优质教育、医疗资源过度集中于咸水沽镇，一般城镇、乡村公共服务资源匹配度相对滞后。
4.环境问题依然严峻。
空气污染形势依旧十分严峻。目前pm2.5、pm10颗粒物空气浓度指标平均水平仍然低于国家标准。工业废气、机动车尾气和工地扬尘等污染排放对环境影响依然突出，环境治理需要继续深化。
水污染防治任务依然十分艰巨。2020年水环境质量综合指数只有2.01，综合排名16个区位列第11位;地表水好于ⅲ类水体比例只有11.1%。
垃圾分类工作实施力度不足。垃圾分类收集设施不足，宣传力度尚缺的问题十分严重。
5.城市建设治理水平和韧性还需进一步提升。
城市智慧停车等现代化交通设施建设相对滞后，公交分担率较低、停车难等问题普遍。城市防洪排涝设施不足，连续暴雨天后“城市看海”现象屡有发生。精细化治理水平有待提高，对韧性城市、智慧城市等现代城市的规划建设理念认识不够充分、落实不够到位，地方文化传承创新和城市个性塑造亟待优化。
(四)“十四五”时期新型城镇化建设新环境
“十四五”时期是推动津南新型城镇化实现更高质量发展的关键时期，站在我国全面建成小康社会、开启全面建设社会主义现代化国家新征程的崭新起点前，面对国家新型城镇化建设的新任务和新要求，天津加快完善现代化大都市治理体系，构建“津城”“滨城”双城发展新格局的新机遇，津南区新型城镇化建设必须深刻把握社会经济发展内外部环境和条件的深刻变化，在变局中育先机、开新局。
1.国家推进“以人为核心的新型城镇化”，对新型城镇化发展提出新要求。
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出“推进以人为核心的新型城镇化”，进一步明确了我国推进新型城镇化的目标任务和政策举措，为“十四五”及未来一段时期新型城镇化工作指明了前进方向、提供了基本遵循。
以人为核心的新型城镇化，要求津南城镇化建设持续增进民生福祉，不断满足人民对美好生活的向往。未来发展要注重加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，通过供给有效扩大、发展渐趋均衡、服务方便可及等政策措施，化解基本公共服务供给不足、发展不平衡的矛盾，最终实现基本公共服务均等化，提升基本公共服务可及性，让城市生活更便捷、更丰富、更美好，是津南区新型城镇化发展重要的历史责任。
2.天津打造“津城”“滨城”双城发展格局为新型城镇化建设创造新机遇。
中共天津市委十一届九次全会做出“津城”“滨城”双城发展的重大决策，津南区成为连接天津“津城”“滨城”双城的生态节点、创新节点、发展节点。
作为双城生态节点，“十四五”期间，天津将坚持“生态优先、绿色发展”的理念，加快推进“871”重大生态建设工程3，深入推进“津城”“滨城”间绿色生态屏障建设，构建贯穿天津南北的生态廊道。津南区是天津市双城中间绿色生态屏障区建设的主战场4，如表1-1所示，津南区一级管控区面积和2035年林地建设目标面积均最大，分别为204.7平方千米和56.57平方千米。良好生态环境是最普惠的民生福祉，新型城镇化建设的重要内容。绿色生态屏障建设必将为津南区增加一道化解环境风险的安全屏障，提升居民生态获得感、幸福感;同时也要求津南区新型城镇化建设中处理好经济与环境之间的关系，担当起推进绿色宜居城市建设和绿色生态屏障建设的重任。将绿色发展理念融入城镇化建设的各个领域和各个阶段有利于津南推进城镇化方式的全面转型，倒逼津南集约高质发展。